O mercado imobiliário de aluguel do Brasil, conforme rastreado pelos índices de Fipezap e Quintoandar Imovelweb, enfrenta um desequilíbrio nítido em 2025. Os aluguéis em São Paulo e o Rio de Janeiro, as maiores cidades do país, aumentaram os altos.
O aluguel médio de São Paulo atingiu R $ 68,83 (US $ 12,40) por metro quadrado em abril, um aumento de 9,11% em relação ao ano anterior. A média de Rio de Janeiro subiu para R $ 45,33 por metro quadrado, um aumento anual de 10,44%. Esses números refletem um mercado em que os inquilinos perderam quase toda a alavancagem.
Os descontos nos contratos de aluguel caíram para os níveis mais baixos desde 2020, com o Rio registrando nenhum desconto pela terceira vez na história. A maioria das propriedades agora aluga ou acima dos preços listados.
Várias forças dirigem esse aperto. Altas taxas de juros tornaram as hipotecas menos acessíveis, empurrando mais brasileiros ao mercado de aluguel. Como resultado, a competição por unidades de aluguel se intensificou, especialmente em centros urbanos.
O índice IGP-M, um benchmark-chave para ajustes de aluguel, aumentou 8,50% no ano passado, alimentando ainda mais a inflação do aluguel. Enquanto isso, o índice oficial de inflação do IPCA-15 atingiu 5,49% em abril, bem acima da meta de 3% do Banco Central.
Essa lacuna significa que os aluguéis estão subindo mais rápido que os salários ou os preços gerais do consumidor, corroendo a acessibilidade para muitas famílias. A lógica mercantil do mercado é clara.
Os investidores viram rendimentos de aluguel em São Paulo em média de 5,94%, com apartamentos centrais de um quarto retornando até 7,52% ao ano. Em Recife, os rendimentos para unidades de um quarto atingiram 10,69%, os mais altos do país.
Esses retornos atraem capital, mas também aumentam os preços e reduzem as opções para os inquilinos. O índice de venda residencial da Fipezap mostra que os preços de venda de um quarto saltaram 9,28% ano a ano, enquanto o preço médio residencial de São Paulo por metro quadrado agora está em R $ 11.497.
As disparidades regionais permanecem fortes. Enquanto São Paulo e o Rio dominam as manchetes, cidades como Salvador e João Pessoa viram um crescimento ainda maior nos preços da casa, com os preços nominais de Salvador subindo 20,63% em um ano.
Apesar desses aumentos, os ganhos reais de preços – depois de se ajustar à inflação – são menos dramáticos, mas a pressão sobre os locatários permanece severa. A estrutura do índice IGP-M, com 60% vinculada aos preços das commodities, expõe os aluguéis às mudanças no mercado global.
Essa volatilidade deixa os inquilinos vulneráveis a caminhadas repentinas, dificultando o planejamento a longo prazo. À medida que mais famílias competem por menos unidades acessíveis, os desenvolvedores mudaram o foco para propriedades premium, afastando opções amigas do orçamento.
Essa tendência, se desmarcada, poderia aprofundar a desigualdade no Brasil urbano. Os analistas alertam que, sem intervenção política, a erosão do poder de barganha do inquilino continuará.
A trajetória atual beneficia investidores e proprietários de imóveis, mas ameaça o preço de uma parcela crescente da população. À medida que os aluguéis ultrapassam a renda, o custo da moradia determina cada vez mais os padrões de vida nas cidades do Brasil.
